Все о приобретении права собственности на «долговое» имущество, купленное на торгах

Бытует мнение, что на торгах по продаже имущества должников и банкротов можно купить квартиру или другое имущество по цене в разы ниже рыночной. Это действительно так. Из-за возможны скрытых рисков и обременений «долговая» недвижимость зачастую продается намного дешевле, чем на вторичном рынке. Однако эта выгода таит в себе и опасности. Какими законами регулируется процедура вступления в собственность нового продавца, как регулируется переход права собственности от должника к покупателю, можно ли принудительно выписать из купленной на торгах квартиры прежних жильцов – на эти и другие вопросы читателей Долг.рф отвечает доцент кафедры предпринимательского права Юридического факультета МГУ имени М.В. Ломоносова, кандидат юридических наук Игорь Фролов.



Вопрос: - Если арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, не запретил проводить торги, не наложил запрета на регистрационные действия с квартирой, входящей в конкурсную массу, значит ли это, что покупатель является добросовестным?

Ответ: - Приобретатель недвижимости определяется добросовестным по общим правилам. Однако в отношении недвижимости нужно учесть следующее: чтобы считаться ее добросовестным приобретателем, приобретатель должен обязательно получить выписку из ЕГРН перед сделкой. Данный документ позволяет, в частности, проверить наличие прав у продавца, данные об объекте, сведения об ограничениях, обременениях и судебных спорах (часть 7 статьи 62 Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ (ред. от 14.03.2022) «О государственной регистрации недвижимости»).

Согласно положениям п. 1 ст. 302 ГК РФ добросовестным является владелец, который не знал и не должен был знать, что приобретает вещь у лица, которое не вправе ее отчуждать. Лицо может ссылаться на В свою добросовестность в ответе на претензию лица, которое считает себя собственником имущества. Если оппонент все же подаст иск об истребовании имущества, добросовестность приобретения будет устанавливать суд. При этом добросовестность будет предполагаться в силу пункта 5 статьи ГК РФ. Таким образом, именно истец должен будет доказать, что вы должны были усомниться в праве контрагента отчуждать имущество (пункт 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Для подтверждения добросовестности требуется, чтобы имущество выбыло по воле собственника и (или) в соответствии с Законом, и чтобы лицо приобрело имущество безвозмездно.

Это имеет определенное значение, поскольку, если при покупке приобретатель полагается на данные ЕГРН, то он признаетесь добросовестным, пока в суде не доказано, что приобретатель знал или должен был знать об отсутствии у продавца права отчуждать имущество (п. 6 ст. 8.1. ГК РФ). Если в выписке собственником указан не продавец, приобретателя не признают добросовестным приобретателем.

В соответствии с пунктом 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае наличия спора об истребовании имущества в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Согласно правилам пункта 38, 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

В указанных случаях ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Вопрос: - Имеет ли право лицо, признаваемое добросовестным приобретателем квартиры, приобретенной на торгах по реализации имущества конкурсной массы банкрота, распоряжаться своим имуществом, в том числе снять с регистрационного учета бывших жильцов?

Ответ: - Лицо, признаваемое добросовестным приобретателем, является полноценным титульным собственником имущества, в отношении которого он признан таковым.
Комплекс прав указанного лица, в отношении приобретенного им имущества определяется:

Пункт 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит правило, согласно которому право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно правилам части 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение, то есть прекратить пользоваться им.

В ситуациях, при которых данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Согласно абз. 6 статьи 7 Закона Российской Федерации от 25 июня 1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», пп. «е» пункта 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.07.1995 N 713, снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.

Таким образом, на основании п.1 ст. 209, п.1 ст. 235, п.1 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 ст. 30 , части 4 ст. 31 , части 1 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, абз. 6 ст. 7 Закона Российской Федерации от 25 июня 1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», пп «е» пункта 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.07.1995 N 713, статей 131, 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, собственник квартиры имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о признании права бывшего собственника (или члена его семьи) на пользование жилым помещением прекращенным, снятии его с регистрационного учета и выселении, в котором просить суд признать право бывшего собственника на пользование жилым помещением, принадлежащим добросовестному приобретателю, прекращенным, а также с требованием о выселении ответчика из занимаемого жилого помещения, принадлежащего истцу.

Вопрос: - Является ли переход права собственности на квартиру или дом основанием для прекращения права пользования им членами семьи прежнего собственника?

Ответ: - Переход права собственности на квартиру или дом является основанием для прекращения права пользования им членами семьи прежнего собственника. Данный вывод вытекает из пункта 1 статьи 228 Гражданского кодекса Российской Федерации. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и части 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которому собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом Российской Федерации.

Основание для прекращения права пользования помещением членами семьи прежнего собственника определено в части 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно указанной нормы, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение, то есть прекратить пользоваться им.

В ситуациях, при которых арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, не запретил проводить торги, не наложил запрета на регистрационные действия с квартирой, не вынес решения отменяющие результаты торгов, приобретатель является полноценным собственником приобретенного им на торгах имущества.

В указанных случаях, если члены семьи бывшего собственника в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождают приобретенное на торгах жилое помещение, они подлежат выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Вопрос: - Если торги были проведены без нарушений, суд не возражал против их проведения и впоследствии не наложил ограничений на регистрационные действия, может ли этот суд впоследствии признать торги недействительными из-за несогласия должника или кредитора с начальной оценкой продажи имущества и вернуть это имущество обратно в конкурсную массу?

Ответ: - Заинтересованное лицо, обращаясь в арбитражный суд с требованием о признании торгов по реализации имущества должника недействительными, должно привести соответствующие доказательства в подтверждение своей позиции по делу. Согласно правилам, установленным пунктом 1 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Указанное означает, что торги являются одним из способов заключения договора, позволяющим определить контрагента, с которым будет заключен договор.

Торги включают в себя последовательный ряд сделок и иных юридически значимых действий. Характерной чертой торгов является состязательность. Торги предполагают наличие как минимум двух конкурентных предложений от потенциальных контрагентов, принятие наилучшего из которых исключает принятие остальных. В соответствии с правилами п.1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Согласно порядку, определенному пунктом 44 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу п.1 ст. 449 ГК РФ, публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. 

Руководствуясь указанными разъяснениями, арбитражные суды применяют установленный пунктом 2 статьи 181 ГК РФ годичный срок исковой давности при рассмотрении дел об оспаривании торгов:

«Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной».

Таким образом, если с момент проведения торгов по отчуждению имущества в рамках дела о банкротстве прошло более одного года, а бывший собственник начинает оспаривать результаты торгов, то приобретателю имущества конкурсной массы банкрота следует обратиться в суд с заявлением:

• о применении сроков исковой давности к требованиям бывшего собственника об оспаривании результатов торгов, расторжении договора купли-продажи с покупателем и возвратом квартиры в конкурсную массу;
• прекращении рассмотрения соответствующих требований бывшего собственника проданной на оспариваемых торгах квартиры.