Ипотечный рынок покажет спад на 10 % в 2020 году

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» проанализировало данные ипотечного рынка за 2018-2019 годы и предсказывает его падение в 2020 году на 10 %. По итогам 2019 года банки оформили 1,3 млн жилищных займов. Общая сумма кредита достигла 2,8 трлн руб. В количественном выражении показатели упали сразу на 14 %, а в денежном – на 5 %. 

Снижение популярности ипотеки аналитики связывают с уменьшением числа кредитов, где нужен небольшой первоначальный взнос. Также негативным фактором стал рост цен на недвижимость. В начале 2019 года сохранялись высокие процентные ставки по жилищным займам, что тоже не прибавило им популярности.

Темпы прироста ипотечного портфеля снизились

Ипотечный портфель банков всегда был лидером в темпах прироста. Но в 2019 году ситуация несколько поменялась, и темпы прироста замедлились до 17 % (когда в 2018 году они составляли 24 %). К 1 января 2020 года задолженность россиян по ипотеке составила 7,5 трлн руб. Граждане предпочитают оформлять потребительские займы вместо ипотечных.

Что случится с ипотечным рынком?

«Эксперт РА» считает, что Банк России в 2020 году из-за пандемии коронавируса, снижения цен на нефть и инфляционных рисков будет вынужден повысить ключевую ставку до 7-7,5 %. Скорее всего, уровень инфляции в государстве превысит прогнозируемые 4 %. Это, в свою очередь, вновь подстегнет ставки ипотечных кредитов до уровня более 10 %. Доходы населения при этом расти не будут, а продолжат снижаться.

В связи с этим популярность жилищных займов у россиян снизится: прогнозируется, что они оформят кредиты на 2,5-2,6 трлн руб., что на 10-12 % меньше показателей 2019 года. Но и этот умеренно негативный сценарий будет реализован лишь в случае, если среднегодовая цена нефти марки Brent составит 40-45 долл. В противном случае вероятно развитие кризисного сценария.

ЦБ РФ может снова ужесточить требования к заемщикам

Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН», считает, что снижение выдачи ипотечных кредитов может быть связано не только с возможной коррекцией ключевой ставки. Банки могут ввести более серьезные ограничения, связанные с показателями платежеспособности заемщиков. В условиях падающих реальных располагаемых доходов и снижении платежеспособности данные ограничения способны привести к снижению выдач. В частности, будут увеличены требования по первоначальному взносу.

Ключевые игроки пока не пересматривают ипотечные ставки в сторону повышения. Поэтому надо пользоваться существующим моментом и входить в ипотеку сейчас, взвесив свои финансовые возможности в долгосрочной перспективе. В любом случае, по мнению эксперта, только ипотечный кредит дает возможность решить квартирный вопрос. На него приходится порядка 65 % сделок в массовом сегменте.

Ипотека стала популярнее в кризисный период

Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК», указал, что риски по умолчанию встроены в современную экономику. И на понимании этих рисков многие заключают выгодные сделки не только на бирже. Например, покупки недвижимости в марте, в условиях, когда соотношение цены «квадрата» и стоимости ипотеки минимальны относительно ближайших перспектив.

Если ЦБ РФ действительно увеличит ставку, «Сбербанк», ВТБ и другие гиганты вряд ли устоят и скорректируют программы. Однако вряд ли коррекция будет настолько значительной, чтобы привести к охлаждению покупательского интереса. 10-12% – это очень смелый и очень пессимистичный прогноз. Опять же, в этой ситуации не стоит забывать о курсе на снижение ставки до 8 % – это одна из ключевых задач нового правительства, которую держат в уме даже в условиях краткосрочного повышения ставок.

Сергей Мохнарь также напомнил, что Марат Хуснуллин уже выразил идею, что ни в коем случае нельзя допустить снижения темпов ввода недвижимости. А значит, и спрос на вводимую недвижимость должен быть обеспечен. И вряд ли снижение доступности ипотеки на федеральном уровне входит в планы Правительства РФ. Сама по себе ставка по ипотеке неоднородно влияет на рынок. Сильнее всего зависит от нее масс-маркет, в меньшей степени – высокий комфорт, бизнес-класс и более дорогое жилье.

Спрос на ипотеку сменится стагнацией

Юлия Роженцева, директор по продажам MASTER Девелопмент, считает, что ипотека подорожает в 2020 году. Если вспомнить кризис 2014 года, ключевая ставка повышалась, а за ней и ставки по ипотеки. В настоящих реалиях такой сценарий очень даже возможен. Несколько банков второго эшелона уже «сыграли на опережение» и подняли ставки по ипотеке, не дожидаясь решения Центробанка.

Как итог: ажиотажный на сегодняшний день спрос сменится стагнацией.