Новая квартира по трейд-ин: рассказываем об особенностях жилищного обмена

Фото: Родион Ивчинский (ДОЛГ.РФ)

Если вы хотите как можно скорее улучшить жилищные условия и при этом не тратить силы и время на сбор документов и проведение многоступенчатой сделки самостоятельно, схема купли-продажи через трейд-ин идеально подойдет. Самостоятельная реализация стандартной одно- или двухкомнатной квартиры обычно занимает от 2 до 6 месяцев. Если жилье больше, можно искать потенциального покупателя и год. Схема трейд-ин же включает в себя сразу две сделки: продажу старой квартиры и покупку новой. И все это происходит в среднем за 2-4 недели, иногда чуть дольше.

Предложение заманчивое, но и у него есть подводные камни. Как быть к ним готовым и максимально выгодно приобрести дом мечты, портал ДОЛГ.РФ узнал у экспертов.

Суть схемы

Клиент подбирает понравившуюся квартиру в новостройке. Застройщик или его партнер – агентство недвижимости – выкупает старую квартиру и самостоятельно реализует ее на рынке. Деньги от продажи идут в счет первого взноса на приобретение нового жилья. Остаток клиент выплачивает или из собственных средств, или за счет ипотеки. Одно из основных условий сделки trade-in, или взаимозачета, как ее еще называют, – оплата забронированной новостройки деньгами, которые получают от продажи старого жилья.

Юрист и риелтор Юрий Паршиков обратил внимание, что этот вид торговых взаимоотношений перенят из автомобильного рынка, когда по специальному предложению клиент может обменять свое старое авто на новое с доплатой. Однако, в условиях недвижимости, нюансы несколько отличаются.

Ольга Магилина, заместитель генерального директора fee-девелоперской компании «KASKAD Недвижимость», обратила внимание на то, что услугой можно воспользоваться в двух форматах:

1. Если компания, оказывающая эту услугу, предлагает формат выкупа жилья или взаимозачета, то она фактически выкупает у клиента его «старую» квартиру. В этом случае, как правило, покупателю предложат за его жилье не полную сумму, а сумму с дисконтом.

2. Если в рамках услуги трейд-ин компания просто помогает клиенту продать имеющееся у него жилье на открытом рынке, то обычно это делается по максимальной рыночной стоимости, ведь стороны ничем не рискуют. Ни о каком дисконте при продаже недвижимости речи быть не должно, однако есть нюансы.

Ликвидность объекта прямо пропорциональна привлекательности сделки 

Стоимость жилья оценивается агентством по рыночной стоимости, но согласовывается с клиентом, который может либо согласиться на нее, либо выдвинуть свою. Цена, превышающая рыночную, может повлиять на задержку в реализации.
Ольга Магилина отметила, что нередко компаниям, предоставляющим услуги трейд-ин, приходится сталкиваться с завышенными ценовыми ожиданиями клиента, особенно если последний уже пытался самостоятельно оценить свою недвижимость, сравнивая с предложениями на известных интернет-порталах по продаже квартир.

Юрий Паршиков добавил, что, если недвижимость не продается в запланированные сроки, вводятся сроки дополнительные. На практике применяется снижение цены спустя определенное время, что упрощает сам процесс работы агентства и увеличивает шансы на реализацию квартиры в ожидаемое время.

Чем хорош Trade-In, и какие риски он в себе несет

Эксперты назвали основными преимуществами трейд-ин:

1. Упрощенный процесс реализации недвижимости.

2. Меньшую процентную ставку за услугу продажи вторичного жилья в отличие от стандартной сделки.

3. Возможность бронирования квартиры в новостройках до трех месяцев, до момента продажи прежнего жилья. При чем в пределах данного временного периода, цена не изменяется.

4. Возможность доплатить за новостройку как сразу, так и на условиях рассрочки.

Главный минус схемы в том, что, скорее всего, вы продадите старую квартиру дешевле, чем если бы делали это стандартным путем.

На что обратить внимание

Юрий Паршиков выделил три аспекта, на которые обязательно стоит обратить внимание при заключении сделки на условиях трейд-ин:

1. Важно выяснить информацию о сроках бронирования вашей новостройки. Их продолжительность влияет на шансы продать старое жилье, минимизируя потери в цене.

2. Следует уточнить информацию о самом бронировании, ведь оно может быть платным или бесплатным, и узнать, сколько будет составлять комиссия за реализацию вторичного жилья.

3. При выборе недвижимости, важно внимательно отнестись к ознакомлению с архитектурно-планировочным решением, проектной декларацией (это вы можете узнать у ЖКХ), так и соблюдением норм закона Ф3-214 о долевом строительстве.

На трейд-ин возьмут не всех

У сделок взаимообмена – масса плюсов, но есть еще одна особенность. Сделку на условиях трейд-ин не всем удастся провести. Главное условие – старая квартира должна быть ликвидным активом, то есть она должна быть лакомым куском для нового покупателя.

Поэтому в трейд-ин берут собственников жилых помещений обычно не старше 1960 года. При этом квартира должна быть с неплохим ремонтом, если были перепланировки, они должны быть согласованы. Хотя иногда застройщики идут на то, что сами делают косметический ремонт.

Кроме того, жилье должно иметь хорошее месторасположение и стоить не слишком дорого. Например, квартиру стоимостью более 6 млн руб. вряд ли возьмут на обмен по трейд-ину, потому что шансов ее быстро продать не много.

Текущей осенью ряд застройщиков стал активно продвигать сделки через «быстрый» трейд-ин, когда старая квартира выкупается в течение 2-3 дней. Часть из них даже готовы приобретать жилье с обременением, долгами ЖКХ и несколькими собственниками.

Купля-продажа через трейд-ин подойдет тем, кто ценит свои силы и время. Схема позволит делегировать сложную процедуру оформления документов и не переживать за поиск покупателя, однако, скорее всего, придется пожертвовать 10-20 % стоимости старой недвижимости.

Если же принципиально продать квартиру дороже, а сроки не поджимают, лучше воспользоваться стандартной схемой реализации, сделав это самостоятельно или с привлечением риелтора. В большинстве случаев это обойдется дешевле, чем потери при трейд-ин.